Hvad er boligbehovet i København? Hvorfor er boliger så dyre? Og kan man bygge prisen på boliger ned? Det var nogle af de spørgsmål der blev sat til debat på Bypolitisk Forums digitale salonmøde 16. april med oplæg af kulturgeograf Hans Thor Andersen, økonom Carl-Aage Jensen og arkitekt Per Henriksen.
Se en videooptagelse af mødet her.
Hans Thor Andersen lagde ud med et indlæg om boligmarked og befolkningsudvikling i København.
Her viste han bl.a. hvordan boligen er gået fra at være noget, vi bor i, til at blive en vare, og hvordan samfundsudviklingen frem mod konkurrencestaten har påvirket boligmarkedet og gjort det til et investeringsobjekt.
Han viser også befolkningsudviklingen i København, der fra et dyk omkring 70’erne nu går opad, og siden finanskrisen er gået stærkt op ad med en øgning på ca. 10.000 om året. Men denne udvikling er stagneret og nu faldet til det halve. Det skyldes en øget fraflytning som i 2020 var på 4000. Fødselsoverskud (nyfødte og færre døde) samt tilflyttende udenlandsk arbejdskraft betyder dog, at nettotallet stadig er positivt.
Hvad betyder det for behovet for nyt byggeri – fx Lynetteholm?
Hans Thor Andersens slides ses her: Boligmarked og befolkningsudvikling i København
Du kan høre hele indlægget i ovenstående video. Hans indlæg starter ved 4:10 (4 minutter og 10 sekunder ind i mødet)
Boligprisernes udvikling
Carl-Aage Jensen satte os på sporet af boligprisernes udvikling med udgangspunkt i et standard byggebudget fra 30rne. Omregnet til nutidskroner var det en kvadratmeterpris på kr 5000,-. Udgiften til løn og materialer er stort set det samme i nutidskroner. Alligevel er den gennemsnitlige kvadratmeterpris i København nu 45.000-!
Boligpriserne følger stort set pristallet frem til 60’rne, men herefter stiger boligpriserne langt mere, især i Københavnsområdet. Fra 1998 til 2018 stiger prisen på en bolig 3,2 gange.
Det skyldes til dels nye lånemuligheder efter liberalisering af realkreditloven med afdragsfrihed og rentetilpasning. Vi sparer ikke op, men financierer via lån. Dertil kommer et overskud af fri kapital, der finder et sikkert afkast i boliginvestering – også for udenlandsk kapital. Der sker en finansialisering af boligområdet.
Carl-Aage Jensens slides ses her Boligprisernes udvikling (pp)
Boligprisernes udvikling (pdf)
Du kan høre hele indlægget i ovenstående video. Indlægget starter ved 35:56
Kan man bygge sig til billigere boliger?
Per Henriksen peger også på, at befolkningsvæksten falder. Men mange prognoser bygger stadig på den vækst i indbyggertal, der var fra 2007.
Boligbyggeriet er stagneret. Der står mange lejligheder tomme.
Det tales meget om 25% almene boliger i København, men statistisk bygges der langt færre.
I en boligmarkedsanalyse fra 2018, bestilt af boligministeriet, forudsættes det, at udviklingen fortsætter. Det identificeres, at der er brug for 130.000 nye boliger i København, hvis priserne skal holdes nede. Strategien for det er, at der 1) bygges mere på grønne områder, 2) bygges tættere og højere, 3) erhverv og alment byggeri til private boliger.
Eksemplerne er den projekterede Bellabyen samt Posthusgrunden, hvor der bygges tæt, højt og mørkt med høje bebyggelsesprocenter.
Per Henriksen peger også på politiske tiltag, der vil kunne bremse boligpriserne. Fx er den aftalte boligskattereform ned en progressiv beskatning et godt tiltag – men den udskydes hele tiden.
Der mangler planlægning – fx vil der stadig kunne bygges langs den gamle Fingerplan.
Iflg. Per Henriksen kan man godt bygge sig til billigere boliger. Men det kræver, at man bygger støttede boliger, fx almene. Og at man sikrer relativt billige grunde.
Det kan vi ikke forvente, at markedet gør.
Og rationalet for den københavnske byudvikling ved By & Havn er, at der skal sælge dyrt som muligt.
Du kan høre hele indlægget i video øverst på siden. Det starter ved 1:08:58
Debat
Efter oplæggene var der en spændende debat debat om bl.a. Lynetteholm, almennyttige boliger og ikke mindst et boligpolitisk oplæg fra Christianshavns lokaludvalg.
Hør hele debatten på videoen herover.